房地产税开征对民众有何影响?

十多年来,房地产税一直是雷声大雨点小,如果房地产税真的来了,它是否会引发房价下跌呢?征收房地产税是否意味着土地财政就此终结了呢?

由于房地产税属于地方税种,所以具体的试点方案,要由各个试点地区提出,再由国务院批准。

早在10年前,也就是2011年,上海和重庆就已经开始房产税试点工作。 不过,这一次的提法不是「房产税试点」,而是「房地产税试点」,虽然只是一字之差,但它意味着上海和重庆的「房产税试点」终结了。

同时,它也意味着纳税人不仅包括「房屋所有权人」,也包括「土地使用权人」。 因为土地所有权归国家或集体所有,个人只能拥有土地使用权。

而且,房地产税试点的征税对象,是居住用和非居住用的各类房产,但不包括农村的宅基地以及宅基地上的住宅,所以,只是针对城镇居民征税。

房地产税开征对民众有何影响?

那么,开征房地产税,对城镇居民来说,到底会有怎样的影响呢?

虽然在具体方案出台之前,这个影响大小还很难确定,但是综合媒体报道和多位专家的说法,可以看出房地产税的大致轮廓。

我们先来看看上海和重庆的房产税试点。 外界普遍认为,过去十年来,上海和重庆的试点都是失败的:一方面,房地产税收入规模小,远不足以作为地方的主体税种;另一方面政策对房价影响并不显著。

在2020年,上海和重庆的房产税,分别是人民币199亿元和72亿元,占地方总税收的比重只有3.4%和5%,而且,这里面还包含相当大比例的经营性房屋的房产税收入。

所以,接下来的房地产税试点,势必要比之前的试点措施更加严厉,具体来说,可能会涉及以下几个方面。

首先,征税对象会扩大,不会只针对个别群体或者个别房屋征税,不仅会对新购住房征税,也将对存量房屋征税。 比如在上海,如果是在2011年以前买房的住户,即使拥有几十套住房,也是免税的,没有起到打击房屋囤积待涨的作用。

其次,虽然各国房产税形式多样,但是从计税基础来看,主要有两种:一是以虚拟租金为征税基础,比如香港和新加坡;二是以评估价值为征税基础,如美国、英国、日本等。 预计中国的房地产税试点,将会比照美、英、日等国,以市场评估价值作为征税基础。

第三,考虑地方政府已经在土地出让环节,对房产征缴过费用,而且民用住宅土地有70年的使用年限,预计房地产税价值评估环节,将会设置一定的折扣比例。 比如,像上海一样,按照市场评估价格的70%征收。

第四,很可能设置40~60平方米的人均免征面积。 住建部的数据显示,2019年,城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米。 如果一个家庭的人口多,那么能获得的免征面积就大,也能起到鼓励生育的作用。

第五,基础税率,估计会在1%左右或者更少,同时实行累进税率,房屋越多,税率越高,加大对投机炒房的多套房和豪宅的征税力度。

那么,会在哪些城市展开房地产税试点呢?

分析普遍认为,此次试点会以房价上涨压力较大的热点城市为主,也就是说,会以一、二线城市为主,三、四线城市不会在试点范围之内。

那么,到底需要缴纳多少房地产税呢?

有人算了一笔帐:如果是住在北京的一家三口,拥有240平米的住宅,假设人均免征面积是60平米,市场价格是每平米8万元,按照市场价格的70%征收,税率为1%,那么,需要缴纳的房地产税就是33,600元。 但这些还只是猜测,因为真正的试点方案还没有出台。 不过,大致会在这个范围。

所以,有人就总结说了:如果是在一、二线城市,而且有2套以上住宅,就需要做好缴纳房地产税的准备了,因为试点随时可能到来,预计税率在1%以下。

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