投资买房,2022年美国房地产市场预测分析

投资买房,2022年美国房地产市场预测分析

2021年的美国房地产市场有多火爆,想必大家都清楚,很多在美国中部工作生活的华人,过去一年以来都试图买自己的第一套房子,但是一直都没有成功,而且还不是在Texas那种很热门的市场。

有一个购房者圣诞节之前他给一套房子下offer,比卖家的价格多了7万美元,而且waive了所有的apprasial(银行估价)和inspection(房检)。就这样他还是没有拿到那套心仪的房子。

投资买房,2022年美国房地产市场预测分析

那么2022年美国房产市场会不会好一点呢?

很多Best英语新闻网的读者肯定也非常关心2022年的美国房地产市场,本站就总结了一些报告和专业的文章,看看房地产专家们和经济学家们,做的2022年美国房市的预测,提供给大家做参考。

首先咱们来看一个历史观察,很多报告都提到了,通常每10年就是一个房地产的周期,一般情况下来年的尾数落在123的话,房价是在低点,反之如果来年的尾数落在789则是高点,然后再走低,大致规律在过去40年里基本都符合,比如说90年末、10年代初的市场都显示出低点进场是一个非常好的时机,各个年代的末尾,比如97年、08年也都是出现了强劲的势头,然后就走低了。

但是从17、18、19年开始就变成了例外,这三年的市场应该已经是高点了。

那么房产周期被打破了吗?

经济学家们比较多的态度是倾向于周期规律是不会被打破的,而是被延迟了,为什么经济学家这么说呢?

第一个原因和房产不直接相关,是源于2018年川普前总统减税以后, C型公司的税从35%降到了21%,而且如果这些公司一次性回到美国,只需要付15.5%的企业所得税。

具体的例子就是说有一些公司把总部设在了美国之外,像爱尔兰,因为那边的企业税是12.5%,回到美国总部就要付35%,差了将近一倍了,公司都不傻,但是减税以后2019年美国公司在海外的钱有9800亿美元都回到了美国国内,这里面高科技公司的比例并不不低,这笔钱回流以后公司现金不能闲置,于是这些公司就去买自己的股票,造成了股票市场的膨胀,侧面撑住了房地产的市场。

第二个原因就是新冠疫情黑天鹅的事件,美国政府就一直在刺激经济印钞发钱利息降到了最低,fed直接躺平。然后大家都在家里上班,每天就看着自己家里这一亩三分地,租房的就想买房,有房的就琢磨换个大的,又变相推高了房地产市场,但是经济学家们仍然认为房地产的这种周期的大趋势是不会改变的,有高潮就会有低潮。房市回调只是这一次的周期肯定是被拉长了。

那么各大房产公司比如zillow redfin realtor.com都是怎么看的呢?

总体来说2022年美国房市会趋于平稳,房屋供需的不平衡会得到缓解,但是房价总体仍然是上涨的,不同公司给的预计都不一样,涨幅平均在3%~7%都有,整体涨幅,绝对不会像过去2021年的那么大。

不过美国市场很大,平均数不能完全说明问题,有一些热门地区的增长仍然会很强劲,比如说西雅图德州的奥斯顿,并且由于在售房屋的数量仍然会低于预测的买家数量,所以大部分地区仍然会存在买家竞争,仍然是卖方市场。

而且房产经济协会的调查显示,很多第一次购房者(first time homebuyer)在过去的2021年,他们没有竞争过投资者都被price out了,这就意味着他们给的价格不够高,买不到房子,那这些人买房的需求又是刚需,所以在今年仍然会留在市场中继续抢房子。

有人会疑惑 forbearance的房屋会陆续上市吗?

因为之前由于政府不让驱逐房客,所以很多的破产房拍卖房不能上市,就不用抱希望了。

根据Fannie Mae妹和Freddie Mac两房的统计,目前forbearance的房贷在不断减少,贷款人有很多其他的选择来降低每个月的还款,从而保证继续还贷,避免房子被拿去拍卖,不过就算拍卖房不会大批出现,新挂出来房子数量仍然会达到10年来的新高。

一方面是卖家预计利率上涨会影响到售卖价格,想早点就把房子挂出来变现。有一些卖家可能之前还在观望,现在都会有点担心房价是不是涨到头了,而开始挂房子出来。

另一方面就是新建房屋数量仍然在小幅增加,因为很多的建筑商开发商看到房市的火爆,去年都在加速的抢地开发住房,这些房子今年也都会逐步上市。

利率

再看利率,由于美联储已经明确表示会加息,所以利率的上涨基本已经是确认的趋势了,但是预测的涨幅大概是到2022年年底一共涨0.75%,也就是和去年相比,应该贷款的利率仍然不会破5%,大概率会稳定,在30年固定利率是4%,这其实基本就是疫情前的水平。

Redfin的专家们做了一个计算,利率如果涨到了3.6%,和去年的3%相比,按照全美房价中位数40多万来计算,大概每个月会增加100美元的房贷支出。其实这个利率不算高,因为几年前很多人第一套房子买下来的时候是4.75%的利率,所以现在利率虽然说是涨回来了,但是对于投资者来说算上通胀的话,利率并不会阻止购买房产的热情。

投资者更看重的是房屋的增值,今年房屋上涨会放缓,大家不会像去年那样哪的房子都去狂抢了,投资者会更谨慎的选择城市和区域,所以对于需要购买自住房的人来说,不管怎么样还是会多一些机会。

Redfin预测比较火的区域有Ohio的columbus, Indianapolis还有PA,也就是宾州的一些城市,但其实预测大家看看就好,因为每一家公司给出的预测地区都不一样,总体来看还是suburb就是城郊和郊区的城市会多一些,主要也是因为疫情导致大家的工作方式发生了改变。

目前有很多公司都仍然没有回到办公室的安排,很多大公司也都给出了永久在家上班的选项,所以像纽约这种以前人挤人的城市,还是会有一定程度上的人口净流出,相应的这种城市的房价涨幅肯定是不比从前了。

房租

最后咱们来看看租房价格,预计租房价格会上涨5%~10%不等,主要的逻辑有两方面,一是房主会想着趁加息之前变现后选择租租房,同时加息会把有买房意向的一部分人还是劝退,而选择继续租房。第二是逐渐恢复的劳动力市场,会促使更多的人想换到其他的城市工作,租房的需求整体会加大,所以预测投资者还是会有动力继续买房作为投资的。

公寓和联排

另外一个预测是说condo和townhouse,也就是公寓和联排房屋的市场会比独栋房屋要火,因为去年这两类房屋的价格涨幅很小,只是single family house的一半,所以从价格上来说,买房者更能负担得起,其实投资房起步买联排别墅也是有很多好处的。

总结

总而言之,各大机构的报告都认为房地产市场的增幅会放缓,但是仍然是在增长的,短时间内不会有下跌的迹象。即使加息,但是在现在这种高通胀的环境下,自住房的买家仍然是刚需。另外投资者还是会愿意购买房地产这种硬资产的。不过从投资的角度来说,今年开始对于具体的区域和具体的房屋的选择需要更谨慎,才能保证自己的投资回报。

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